În data de 24 mai 2020 a intrat în vigoare Legea nr. 62/2020 privind aplicarea unor facilități de la plata chiriei pentru perioada aferentă stării de urgență, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 425 din 21 mai 2020.
Precizăm faptul că Legea nr. 62/2020 instituie o facilitate care reprezintă o formă de ajutor de stat, similar programului INM INVEST ROMÂNIA. Această reglementare însă nu conține elemente referitoare la bugetul preconizat, regulile de cumul cu alte ajutoare de stat sau sursa de finanțare.
Cui se adresează legea?
Beneficiarii acestei legi sunt atât locatarii, cât și locatorii (proprietarii):
Beneficiază următoarele categorii de locatari:
- operatori economici;
- practicanți ai profesiilor liberale;
- entitățile juridice de drept privat, pentru sedii sau puncte de lucru,
- persoanele fizice, pentru locuințe.
Beneficiază următoarele categorii de locatori:
- persoane fizice;
- persoane juridice;
Ce beneficii aduce legea acestor categorii de beneficiari?
LOCATARI: amânări la plată a chiriei, fără plata de dobânzi ori penalități; acest beneficiu nu se aplică altor cheltuieli, precum plata utilităților (energie, gaze, telefonie, internet etc) sau altor taxe.
LOCATORII: scutirea de la plata impozitului pe venit obținut din cedarea folosinței bunurilor imobile obținute în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere sau uzufruct, măsura fiind o derogarea de la prevederile art. 84 alin. (1) – (3) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal
Ce condiții se impun acestor categorii de beneficiari?
A. Locatarii
În cazul locatarilor persoanelor juridice se impune fie ca activitatea acestora să fi fost întreruptă, fie veniturile acestora sau încasările au scăzut cu cel puțin 15% în luna martie 2020 față de media ultimului an calendaristic în perioada de aplicare a stării de urgență.
În cazul locatarilor persoane fizice se impune să fi fost afectate economic direct sau indirect în perioada de aplicare a stării de urgență. Precizăm faptul că nu se specifică tipul afectării economice, ar trebui să fie detaliat prin normele de aplicare ce vor fi emise în termen de 15 zile de la data de 21 mai 2020, data publicării în Monitorul Oficial.
B. Locatorii
Contribuabilii locatori persoane fizice care beneficiază de prevederile legii sunt aceia care reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea folosinței bunului imobil, stabilită în bani și/sau în natură, potrivit contractului încheiat între părți, cu cel puțin 30% față de contravaloarea folosinței bunului imobil aferentă lunii februarie 2020.
În această situație, prin derogare de la dispozițiile din Codul fiscal privitoare la baza de calcul al contribuției de asigurări sociale de sănătate datorate de persoanele fizice care realizează veniturile din chirii, în anul 2020 nu intră în plafonul de calcul anual contravaloarea folosinței bunului imobil, stabilită în bani și/sau în natură, potrivit contractului încheiat între părți, redusă cu cel puțin 30% față de contravaloarea folosinței bunului imobil aferentă lunii februarie 2020.
În cazul contribuabililor plătitori de impozit pe profit și ai celor care datorează impozitul pe veniturile microîntreprinderilor, veniturile din cedarea folosinței bunurilor imobile obținute în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere sau uzufruct sunt impozabile doar în proporție de 80% din valoarea lor.
În acest din urmă caz, vorbim despre contribuabilii care reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea folosinței bunului imobil, stabilită în bani și/sau în natură, potrivit contractului încheiat între părți, cu cel puțin 20% față de contravaloarea folosinței bunului imobil aferentă lunii februarie 2020.
Care este perioada pe durata căreia se aplică amânarea?
A. Locatarii: Amânarea se va aplica pe durata stării de urgență și pentru luna următoare celei în care încetează. În concret, amânarea se aplică în perioada 16.03.2020 – 30.06.2020.
B. Locatorii: perioada pe care s-a negociat scăderea contravalorii folosinței bunului imobil, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.
Care sunt etapele pe care trebuie să le parcurgă beneficiarii?
1.Locatorii și locatarii beneficiari ai legii vor încheia un act adițional la contractul de locațiune care va cuprinde:
- acordul părților pentru amânarea plății chiriei;
- durata perioadei de amânare a plății chiriei,
- suma aferentă acestei perioade de amânare;
2. Se formulează o cerere către organul fiscal teritorial competent care va cuprinde:
- contractul de locațiune;
- actul adițional la contractul de locațiune;
- datele contului bancar al locatorului în care urmează a se face plata de către organul fiscal teritorial competent;
- data semnării și semnăturile ambelor părți;
- orice fel de act al locatarului care dovedește imposibilitatea plății chiriei în perioada specificată în actul adițional dintre locator și locatar;
Precizăm faptul că până la apariția unor norme metodologice pentru aplicarea legii, cel mai probabil locatarii aflați în dificultate economică vor putea dovedi pe baza unui certificat de situație de urgență despre care am scris pe larg în două articole disponibile aici și aici.
3. Pentru a fi validată cererea de către organul fiscal competent, este necesar ca valoarea chriri din cuprinsul actului adițional la contractul de locațiune să îndeplinească următoarele două condiții cumulative:
- să fie mai mică sau cel mult egală cu chiria din februarie 2020 și
- maximum 10.000 lei pentru operatorii economici per sediu/punct de lucru, respectiv maximum 2000 lei pentru persoanele fizice per locație;
4. Cererea poate fi depusă atât prin poștă, cât și electronic la o adresă de e-mail care va fi afișată pe pagina de internet a fiecărui organ fiscal teritorial.
Care sunt efectele acestei legi?
După parcurgerea procedurii indicate anterior și aprobării cererii, locatorul:
- va beneficia de amânarea la plata chiriei;
- va încasa chiria conform actului adițional, de la organul fiscal;
- va continua să achite, după încetarea perioadei de amânare, chiria către Locator pentru locație și, concomitent, în tranșe egale, până la 31.12.2020, va returna organului fiscal sumele pe care acesta le-a plătit Locatorului, cu titlu de chirie amânată la plată; neexecutarea obligației de plată către organul fiscal va determina executarea silită a Locatorului.
***
Echipa noastră de avocați asigură consultanță și asistență în aspecte privitoare la negocierea, redactarea, revizuirea, încheierea, executarea ori încetarea contractelor, inclusiv a contractelor de locațiune/închiriere.
Photo cover by Skitterphoto from Pexels
